アメリカのエスクロー法

すべてのタイプの住宅販売およびローンは、エスクロー口座を持つことができます。

米国式のエスクロー法は、借り手が住宅ローンのエスクロー口座を持っていることを要求する場合に貸し手が従わなければならない手続きを確立しています。州の規制は連邦法とは異なる場合があるため、州の要件も必ず確認してください。

エスクロー定義

金銭その他の価値のあるものは、特定の措置が取られるまで、保有口座に信託されている場合、エスクローに預けられていると言われます。その際、エスクロー口座の条件に従って、お金や貴重品が分配されます。

預託
エスクロー口座の定義
エスクローアカウントとは

不動産取引では、2つの非常に一般的なタイプのエスクロー口座が使用されます。

不動産販売エスクロー -不動産の売買のために開設された口座住宅ローンのエスクロー -貸し手が予想される費用のために貸し手が使用するために借り手から資金を蓄積するために貸し手によって借り手の名前で設定されたアカウント。

不動産販売エスクロー

売り手が不動産販売の申し出を受け入れると、エスクロー口座が開設されます。アカウントは、貸し手またはエスクロー会社でよく働くエスクローエージェントによって開設および保持されます。

エスクローアカウントには、次のようなアイテムが蓄積されます。

買い手からの頭金
検査または修理のために売り手が提供する資金
プロパティのタイトル

不動産売却の閉鎖プロセス中に、エスクロー口座は閉鎖され、口座の残りのお金とアイテムは、必要に応じて買い手または売り手に分配されます。

住宅ローンエスクロー口座

住宅ローンのエスクロー口座は、借り手の名前で貸し手によって設定されます。この口座は、貸し手による将来の税金、住宅所有者保険、住宅ローン保険の支払いのために借り手から毎月集められた資金を保持するために使用されます。税金や保険の支払い期日が来ると、貸し手は住宅ローンのエスクロー口座に蓄積された資金を使って請求書を支払います。

エスクロー法：米国の規制

1934年、連邦政府は、FHAが保証するすべての住宅ローンにエスクロー口座を設けることを義務付けました。最終的に、貸し手がすべての種類の住宅ローンのエスクロー口座を開設することが非常に一般的になりました。税金と保険金を確保しておくことで、住宅所有者はこれらの費用を賄うのに十分な資金を確保することができます。

1974年の不動産決済手続き法（一般にRESPAと呼ばれる）は、エスクロー資金の収集、管理、および支払いにおいて貸し手が従わなければならない手続きを確立するために連邦政府によって制定されました。

RESPAは、すべての住宅ローンにエスクロー口座があることを義務付けているわけではありません。ただし、貸し手がエスクロー口座を持つことを選択した場合、RESPAは借り手からエスクロー口座に保持するように要求できる資金の量を制限します。

エスクローアカウントが確立されている場合、RESPA：

貸し手がエスクロー口座で維持できる金額を制限します。アカウントの最大残高は、アカウントから支払われる予定の総経費の6分の1になります。これにより、次の2か月のニーズを満たすのに十分な金額だけがアカウントに保持されます。
貸し手がエスクロー口座のために毎月集めることができる金額を制限します。貸し手は、推定保険料と税金の合計額の最大12分の1を徴収することができます。
エスクロー口座が開設されたときに、貸し手が明細書を発行することを要求します。
貸し手は、エスクロー口座から受け取って支払ったすべてのお金の項目別の年次報告書を発行する必要があります。
借り手が住宅ローンの支払いを最新の状態に保つ限り、貸し手は期日前に税金と保険の支払いを行う必要があります。
アカウントにあると予測される十分なお金がない場合、貸し手は借り手に通知する必要があります（ 予測される欠陥 ）税金や保険料の支払いが予定されている場合。
貸し手は借り手からお金を集めて、予想される欠陥に対応するためにエスクロー口座の資金を増やす必要があります。お金は追加の毎月の預金または一括払いのいずれかで集めることができます。

RESPA ではない 貸し手に以下を要求する：

エスクロー口座に保管されている資金に利息を支払います。
請求書が年間を通して別々に支払われるのではなく、毎年支払われるときに、税金または保険料に提供される割引を利用してください。貸し手は、エスクローアカウントを使用して、分割払いを行い、分割払いを行うために請求される特別料金を支払うことができます。

エスクロー法：州の規制

多くの州には特別なエスクロー法があります。これらの州法は、連邦エスクロー法よりも厳しい場合があります。たとえば、次のような状態があります。

貸し手が住宅ローンのエスクロー口座に保持できる最大金額には下限があります。連邦法であるRESPAの下では、許可される最大残高は、支払われる予定の推定費用の6分の1です。
エスクロー口座に利息を支払う必要があります。
エスクローエージェンシーのライセンス要件を規制します。個々のエスクローエージェントは、必ずしも免許を取得している必要はありません。
エスクローオフィサーの行動について特定の制限があります。たとえば、カリフォルニア州の法律では、エスクローオフィサーが次のことを行うことを禁じています。
- エスクローに関与する当事者間の紛争の審判として行動する。
- 不動産取引で貸し手を支持する。

質問をする

米国のエスクロー法、エスクローアカウント、または一般的なエスクロープロセスについて質問がある場合は、最初に貸し手に尋ねる必要があります。彼らは彼らが従わなければならない規則と彼らの特定の手順について知らされます。質問に対する回答が得られないと感じた場合、または詳細情報が必要だと思われる場合は、州の保険局に連絡してください。彼らの電話番号はあなたの州のウェブサイトにあります。